jbo竞博：黑马房企解密|县城里冲出来的猛兽—祥生启动三级跳

从2014年至2016年，3年间，祥生地产做到了两件事：1，将总部从诸暨县城迁至杭州。2，耕耘三四线城市大力拿地。90亿、109亿、325亿是它这三年最不具代表的茁壮轨迹。

今年以来，祥生又给自己的3年后以定了一个新的目标：1，构建3000亿目标，挤身杭州房企第一集团。2，渐渐向一二线城市投向。

01唯快忍，慢周转模式的拥趸者事实上，自1994年起，祥生之后已投身于房地产领域。行业浮沉30余年间，祥生此前的成绩并不醒目，但在2016年，祥生忽然发力，全年销售额325亿，同比大上涨100%以上。对于祥生而言，“唯快忍”是构建规模快速增长最重要的踢法。

2016年，祥生首次明确提出了“36781”的慢周转模式1.0版——即3个月内动工，6个月散户，1年内现金流归正，以提升整体资产收益率。今年以来，祥生又再行一次提升了对于慢周转的拒绝，将周转模式升级为“25710”模式——即2个月内动工，5个月内散户，散户销售去化70%，10个月内现金流归正。

这个速度与以慢周转著称的大玩家碧桂园不相上下。据碧桂园官微统计资料，截至2016年底，碧桂园的平均值散户时间为6.2个月，现金流回正周期8.4个月。

在慢周转模式的马达之下，祥生开始在土地市场肆意揽货，仅有１０个月的时间其拿地面积已超强２０１６年底前所持有人的全部面积。据中指院研究数据表明，2017年1-10月，祥生地产在全国拿地金额总计281亿元，追加拿地规划面积529万平米，居于全国房企拿地名列22名。而截至到2016年年底，祥生地产土地储备面积也仅有为516万平米。

在乘机拿地和低周转的护持下，2017年，祥生又步入新一轮的愈演愈烈。据克而瑞研究机构数据表明，2017年1-10月，祥生地产构建销售额405.7亿元，房企销售额名列34位。02扎根杭州，钟情苏浙皖三四线事实上，起家于诸暨县的祥生仍然都是三四线城市的拥趸者，堪称温州、嘉兴、湖州等地的座上宾。

２０１７年上半年，祥生增大了三四线城市拿地范围，其所拿地块产于于余姚、温岭、诸暨、如东、广德、海盐、临海、邹城等的四五线城市县城，而对于京广沪浅四大一线城市及南京、厦门等强二线城市却从不染指。同时，在拿地力度上也决不手软。多达，祥生上半年所拿１９宗地块中有１３块地溢价皆超强１００％以上。

业内人士指出，这种在竞争不白热化的中小城市很快大量布局的战略，与“碧桂园式战略”如出一辙。不过预示着三四线城市的屡屡扩展，２０１４年，祥生将自己的大本营从四线小县城诸暨搬了杭州，这也是祥生战略调整的最直观反映。

随着总部的迁入，祥生将发展战略由 “扎根上海、耕耘苏浙皖”调整为 “扎根杭州、生辉上海、耕耘苏浙皖”。杭州被提升到了年所级。

“杭州恐怕也不会挤身一线城市，虽然没有办法和上海、北京比起。但是最少可以有机会和深圳抗衡。这也是祥生不遗余力在杭州拿地的原因。

虽然主战场依然在三四线城市，但只要有适合土地，我们就不会之后扩展。”祥生地产副总裁俞国勤曾说。作为一家2014年才把总部搬到到杭州的后来者，祥生大自然面对着极大的挑战。

对于如何破局杭州市场，祥生的踢法秘诀靠一个字：慢。俞国勤回应，“杭州本土房企经常性的策画模式，一个特点是速度慢，从拿地到散户，花上一年时间远比快的。另一个特点是讨厌拿大盘，做到个十年八年很长时间。

但祥生不一样，祥生项目的运作思路十分确切，就是要慢。不仅落地慢，销售也迅速。”进杭两年时间内，祥生在杭州已连堕４个精装修项目，对于初入杭州的小房企而言，这个速度不堪称不悦。

而在今年前十月，祥生在浙江土地市场已砸下229亿元重金，追加建筑面积323万平米，其在浙江的拿地金额位列浙江省拿地排行榜第一名。　开足马力大力买地的模式，对于祥生的融资明确提出了更高的挑战，祥生沿用万科的模式，对外开放合作平台，分别与地方国企、省级国企及有土地、有资金，有资源的合作方合作，回头小股策画模式。

据理解，祥生目前早已正式成立５家合作平台，同时，祥生也开办了地产基金的融资渠道。今年３月，祥生地产与杭州工商信托签下联合出资成立50亿元地产基金。03祥生的目标：３年构建３０００亿2017年，祥生将自己的销售目标定到了600亿，同比相似200%的快速增长。

祥生集团总裁赵红卫曾公开发表回应，“冲刺600亿的决意是根据三四线楼市行情，和自身溶解货值以及祥生未来发展考虑到的。”“祥生过去2年逆周期拿地，在2015年、2016年时，祥生在同行都不寄予厚望的三四线城市逆势低位取得大量优质土地储备。

2017年，一二线城市出租汽车限贷禁售后，三四线城市房价步入周期性高位。考虑到如今三四线绝佳时代机遇，祥生将原本想细水长流研发、在3年内相继去化的巨量货值储备，策略性地在一年之内全部去化。”赵红卫说。

据理解，祥生内部已制订了2018年冲刺千亿，2019年已完成3000亿销售额的发展目标。对于如何构建千亿目标，祥生地产副总裁俞国勤回应，“祥生以后认同不会向一二线城市投向，虽然目前公司的项目80%布局在三四线，只有20%坐落于一二线城市，但如果未来的销售额多达千亿，祥生地产的项目布局就有可能从二八比例变为三七，甚至四六。

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